Investice do novostaveb v předrezervaci: Skutečný 30% zisk, nebo skryté finanční pasti?

Nákup nemovitosti se ziskem

Vstoupit do developerského projektu ve fázi, kdy na pozemku stojí sotva stavební buňky a plány existují pouze v digitální podobě, láká stále větší množství investorů. Myšlenka spekulativního nákupu novostaveb je na první pohled prostá a matematicky velmi atraktivní: v rámci předrezervace získáte nejnižší možnou zaváděcí cenu za metr čtvereční, složíte pouze zlomek celkové částky – zpravidla 10 až 20 % jako rezervační zálohu či první splátku budoucí kupní ceny – a následně čekáte. Během dvou až tří let výstavby hodnota nemovitosti roste přirozeným vývojem trhu a zároveň se k ní připočítává takzvaná prémie za dokončení. Hotový, zkolaudovaný byt má pro koncové uživatele vždy vyšší hodnotu než budoucí příslib na papíře. Celý cyklus pak teoreticky končí prodejem těsně po kolaudaci s průměrným ziskem kolem 30 % z celkové hodnoty nemovitosti. V poměru k reálně vloženému vlastnímu kapitálu může jít o velmi vysoké zhodnocení, avšak opakování tohoto modelu jako na běžícím páse vyžaduje hluboké porozumění trhu a právním rizikům.

Největší úskalí této strategie nespočívá v samotném stavebním procesu, ale v právní architektuře developerských smluv. Zatímco v období extrémního realitního boomu byli developeři k přeprodejům benevolentní, současné smluvní standardy jsou výrazně přísnější. Klíčovou překážkou je doložka o zákazu postoupení práv. Většina renomovaných stavitelů si do smluv o smlouvě budoucí kupní výslovně vkládá zákaz převodu práv na třetí osobu před oficiálním zápisem vlastnictví do katastru nemovitostí. Pokud tento krok výjimečně povolí, podmiňují jej souhlasem zatíženým vysokým sankčním poplatkem, který nezřídka činí 5 až 10 % z celkové kupní ceny. Cílem developerů je ochrana vlastních obchodních zájmů, aby jim investoři nekonkurovali s jejich vlastními neprodanými jednotkami přímo na stejném projektu. Pokud spekulant nemá připravený dostatek hotovosti nebo schválené financování na to, aby byt po kolaudaci sám doplatil, převzal a teprve poté prodal, riskuje propadnutí rezervační zálohy pro nesplnění smluvních závazků.

Dalším faktorem, který zásadně ovlivňuje reálnou ziskovost, je daňový systém v České republice. Představa čistého třicetiprocentního výnosu často naráží na realitu daně z příjmů. Pokud fyzická osoba nakupuje nemovitost s prokazatelným záměrem jejího okamžitého přeprodeje, nesplňuje podmínky pro osvobození od daně v rámci takzvaného časového testu. Celý realizovaný zisk, tedy rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou po odečtení uznatelných nákladů, podléhá standardní patnáctiprocentní, případně třiadvacetiprocentní dani z příjmů fyzických osob. K tomu je nutné připočítat skryté výdaje v podobě poplatků za bezpečné advokátní či bankovní úschovy, náklady na právní zastoupení a případné oportunitní náklady spojené s blokováním vlastního kapitálu po dobu několika let.

Úspěch této strategie je plně závislý na tržním cyklu a makroekonomické stabilitě. Stavební proces trvá roky a ekonomická situace v momentě podpisu předrezervace se může diametrálně lišit od situace v době kolaudace. Pokud v mezidobí vzrostou úrokové sazby hypotečních úvěrů, ochladne poptávka koncových kupujících a investor může zjistit, že byt za plánovanou prémiovou cenu nelze na trhu rychle udat. Z plynulého byznysu se rázem stává nelikvidní zátěž. Stejně tak je nutné kalkulovat s rizikem stavebních průtahů nebo zpoždění na straně stavebních úřadů. Každý měsíc odkladu kolaudace znamená, že kapitál zůstává zablokovaný déle, což narušuje plynulost řetězového opakování celého investičního modelu.

Aby mohl spekulativní nákup novostaveb generovat stabilní výnosy, musí investor opustit intuitivní rozhodování a začít jednat přísně analyticky. Úspěch závisí na precizním výběru mikrolokality s dlouhodobým deficitem bytového fondu a na schopnosti odlišit konkrétní jednotku od šedého průměru ostatních bytů v domě. Velkou výhodou je možnost realizace klientských změn ještě během výstavby. Pokud se interiér vybaví nadstandardními materiály a promyšlenou dispozicí, finální prodejní cena se posune o stovky tisíc korun výše, což přitáhne bonitní klientelu, která hledá hotové prémiové bydlení bez nutnosti dalších investic a starostí s dokončováním holobytu.

Bezpečné provedení takto komplexního investičního cyklu vyžaduje zkušeného odborníka, který dokáže eliminovat smluvní rizika a zajistit hladký průběh transakce. Realitní makléř Jan Malý, MRE, poskytuje v rámci kanceláře Spolehlivá realitka s.r.o. kompletní analytický servis, od prověření developerských smluv po finální prodej hotových jednotek za maximální tržní cenu. Pro zhodnocení interiérů po kolaudaci navíc zajišťuje koordinaci s ověřenou stavební firmou Zedníci z Brna (www.zednicizbrna.cz). Více informací naleznete na www.janmaly.cz.