Skryté vady u starších domů: Jak je odhalit včas a vyhnout se finančním ztrátám?

Koupě staršího domu v Brně – ať už jde o secesní vilu v Černých Polích, řadový domek v Žabovřeskách nebo prvorepublikovou stavbu v Králově Poli – má své nezaměnitelné kouzlo. Atmosféra a lokalita však mohou snadno zastínit technické nedostatky, které se na první pohled zdají být neviditelné. Právě tzv. skryté vady jsou strašákem, který může budoucímu majiteli nečekaně prodražit rekonstrukci o stovky tisíc i miliony korun.

V tomto článku se podíváme na to, co se pod pojmem skrytá vada skrývá, jaké jsou nejčastější problémy brněnského bytového fondu a jak se při nákupu (nebo prodeji) efektivně chránit.

Co je to vlastně skrytá vada?

Z právního hlediska je skrytá vada takový nedostatek, který nemovitost měla již v době předání, ale nebyl při běžné prohlídce patrný. Kupující má podle občanského zákoníku právo takovou vadu reklamovat u prodávajícího až po dobu pěti let.

Je však důležité rozlišovat mezi vadou skrytou a běžným opotřebením odpovídajícím stáří stavby. Pokud si kupujete dům ze 70. let s původními rozvody, nelze za skrytou vadu považovat fakt, že hliníková elektroinstalace už neodpovídá moderním normám. Skrytou vadou by však bylo například zamlčené narušení statiky nebo vlhkost maskovaná novým sádrokartonem.

4 nejčastější hrozby u starších staveb v Brně

1. Vlhkost a nefunkční hydroizolace: U domů postavených před rokem 1950 je hydroizolace často na konci své životnosti nebo zcela chybí. V Brně, zejména v nižších částech města s vyšší hladinou spodní vody, může dojít k vzlínání vlhkosti do zdiva, což vede k tvorbě plísní a destrukci omítek.

2. Statické poruchy: Brno leží na podloží, které v některých lokalitách (např. svahy nad Pisárkami nebo oblasti s jílcovitým podložím) „pracuje“. Praskliny v nosných zdech, které prodávající před prohlídkou pouze přetmelil a zamaloval, jsou typickým příkladem závažné skryté vady.

3. Dřevokazný hmyz a houby v krovech: Trámy, které vypadají zvenčí zdravě, mohou být uvnitř prožrané tesaříkem nebo napadené dřevomorkou. To je riziko zejména u domů, kde se dlouhodobě neřešilo zatékání střechou.

4. Úniky v inženýrských sítích: Netěsnící odpadní trubky pod podlahou nebo unikající voda z topného systému mohou měsíce poškozovat konstrukci domu, aniž by to bylo na povrchu vidět.

Jak skryté vady odhalit včas?

• Technická inspekce: Než podepíšete kupní smlouvu, přizvěte si nezávislého inspektora nemovitostí. Ten pomocí termokamery, vlhkoměru a hloubkových sond dokáže odhalit to, co oko laika přehlédne.

• Prověření historie: Ptejte se na dřívější opravy. Pokud byl dům nedávno vymalován pouze v přízemí, může to být signál, že se majitel snažil zakrýt mapy od vlhkosti.

• Nahlédnutí do dokumentace: Porovnejte skutečný stav se stavební dokumentací v archivu. Černé přístavby nebo neodborné zásahy do nosných konstrukcí bývají zdrojem budoucích problémů.

Pokud se při prohlídce ukáže, že dům vyžaduje zásadnější opravy nebo nalezené vady nejsou pro kupujícího překážkou, ale vyžadují odbornou sanaci, je klíčové mít po ruce spolehlivé řemeslníky. Pro brněnské majitele domů je v tomto směru ideálním partnerem tým z projektu Zedníci z Brna, kteří se specializují na precizní rekonstrukce a dokáží technický stav staršího domu uvést do kondice odpovídající 21. století.

Bezpečný prodej a koupě s „Gentlemanem v realitách“

Problematika skrytých vad je citlivá pro obě strany. Kupující se bojí investice do „zajíce v pytli“ a prodávající má strach z budoucích žalob a vracení peněz. Právě zde hraje nezastupitelnou roli profesionální makléř, který dbá na maximální transparentnost.

Jan Malý, MRE, zakladatel společnosti Spolehlivá realitka s.r.o., je v Brně známý svým etickým přístupem, za který si vysloužil přízvisko „Gentleman ve světě realit“. S titulem Master of Real Estate a více než 11letou praxí zastává názor, že nejlepší prevencí sporů je dokonalá příprava. Jan Malý u starších domů doporučuje provést technický audit ještě před zahájením prodeje. Tím chrání prodávajícího před budoucí odpovědností za vady, o kterých prokazatelně informoval, a kupujícímu dává jistotu, za co své peníze utrácí.

Díky moderním technologiím, jako jsou 3D scan Matterport nebo detailní videoobhlídky, dokáže Jan Malý na webu www.janmaly.cz prezentovat nemovitosti s absolutní otevřeností. Pokud hledáte v Brně a okolí partnera, který se nezaměřuje pouze na rychlý podpis smlouvy, ale na bezpečný a důstojný průběh celého realitního obchodu, je spolupráce s Janem Malým sázkou na jistotu a profesionalitu.