Daň z prodeje nemovitosti v roce 2026: Kompletní průvodce

Prodáváte-li v roce 2026 byt, dům nebo pozemek, jedna z prvních otázek, která vás napadne, pravděpodobně zní: „Kolik z té částky budu muset odevzdat státu?“ Daňový systém v Česku prošel v posledních letech několika změnami a orientovat se v tom, co platilo dříve a co je aktuální právě teď, může být oříšek.

Tento článek vám poskytne přehledný návod, jaká pravidla pro daň z příjmu při prodeji nemovitosti platí v roce 2026 a za jakých podmínek se jí můžete zcela legálně vyhnout.

1. Základní sazba: 15 % nebo 23 %?

V roce 2026 se daň z prodeje nemovitosti (formálně daň z příjmu fyzických osob) vypočítává ze zisku, nikoliv z celkové prodejní ceny. Ziskem se rozumí rozdíl mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost v minulosti pořídili, ponížený o prokazatelné náklady (rekonstrukce, právní služby, provize makléři).

• Sazba 15 %: Platí pro většinu běžných prodejů.

• Sazba 23 %: Pokud váš celkový roční zdanitelný příjem (včetně zisku z prodeje nemovitosti) v roce 2026 přesáhne hranici cca 1,76 milionu Kč (36násobek průměrné mzdy), podléhá částka nad tímto limitem vyšší sazbě.

2. Kdy neplatíte vůbec nic: Hlavní možnosti osvobození

Většina prodávajících na daňovou povinnost nakonec nedosáhne, protože splní některou z podmínek pro osvobození. Zde jsou ty nejdůležitější:

Časový test (10 let vs. 5 let)

Délka vlastnictví je nejčastějším důvodem pro osvobození. Klíčové je datum, kdy jste nemovitost nabyli:

• Nabytí po 1. 1. 2021: Časový test pro osvobození činí 10 let. Pokud tedy prodáváte investiční byt koupený v únoru 2021, budete od daně osvobozeni až v roce 2031.

• Nabytí do 31. 12. 2020: Zde stále platí starý pětiletý limit. Pokud jste byt pořídili v roce 2020 a prodáváte jej nyní v roce 2026, časový test jste již splnili a daň neplatíte.

Podmínka vlastního bydlení (2 roky)

Pokud v nemovitosti prokazatelně bydlíte (nemusí jít nutně o trvalý pobyt, ale o faktický stav, který lze doložit např. účty za energie nebo korespondencí) alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni bez ohledu na výše zmíněný desetiletý test.

Reinvestice do vlastního bydlení

Pokud v nemovitosti bydlíte méně než 2 roky, můžete se dani stále vyhnout, pokud získané prostředky použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby (např. koupě jiného bytu pro vlastní žití, výstavba domu nebo rekonstrukce). Peníze musíte proinvestovat buď v roce následujícím po prodeji, nebo jste je mohli vynaložit již v roce předcházejícím.

Důležitá poznámka pro rok 2026: Nezapomeňte, že pokud je váš osvobozený příjem vyšší než 5 milionů Kč, máte povinnost tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu, i když daň neplatíte. Pokuty za opomenutí této administrativní drobnosti jsou bohužel velmi citelné.

3. Specifika u dědictví a darování

Pokud jste nemovitost zdědili v přímé linii (např. po rodičích), časový test se vám sčítá s dobou, po kterou ji vlastnil zůstavitel. Pokud tedy maminka vlastnila byt 20 let a vy jej po dědickém řízení okamžitě prodáte, daň neplatíte. U darování je situace složitější a často se doporučuje individuální konzultace.

Prodej nemovitosti s jistotou a maximálním ziskem

Daňová problematika je jen jednou z mnoha vrstev úspěšného realitního obchodu. Aby prodej proběhl hladce a výsledná cena pokryla nejen případné daně, ale přinesla vám i maximální možný výnos, je klíčová správná strategie a prezentace.

Jan Malý, MRE, ke každému prodeji přistupuje s precizností, která vychází z jeho více než jedenáctileté praxe a titulu Master of Real Estate. Na svém webu www.janmaly.cz prezentuje přístup, kde se moderní technologie (jako 3D skeny Matterport a profesionální video prohlídky) snoubí s etikou „gentlemana ve světě realit“. Pro své klienty v Brně a okolí nezajišťuje jen marketing, ale především bezpečnost celého procesu – od počátečního tržního odhadu, který zohledňuje i daňové dopady, až po finální podpis kupních smluv.

Pokud hledáte partnera, který se postará o to, aby vaše nemovitost v roce 2026 neztratila na hodnotě kvůli špatnému načasování nebo administrativní chybě, Jan Malý je odborníkem, na kterého se můžete s důvěrou obrátit.